Vuokratulojen verovähennykset, alijäämä ja myyntitappio

Asunto-osakkeen vuokratulojen verovähennykset

On taas se aika vuodesta, kun verottaja lähettää esitäytetyn veroilmoituksen tarkistettavaksi edellisen vuoden tuloista. Nyt on hyvä hetki palauttaa mieleen, mitä vuokratuloihin liittyviä vähennyksiä voikaan ilmoittaa verottajalle.

Vuokratulot kuuluvat pääomatuloihin, ja niitä verotetaan sen mukaisesti: 30 000 euroon asti veroprosentti on 30 %, ja tämän ylittävältä osalta 34 %. Verotus tapahtuu vuokratulosta tehtävien vähennysten jälkeen.

Vähennyskelpoisia ovat sellaiset kulut, jotka liittyvät vuokratulojen hankkimiseen ja säilyttämiseen. Verottaja katsoo vuokraustoiminnan alkaneen siitä hetkestä, kun asuntoon on alettu aktiivisesti etsiä vuokralaista. Kulujen vähennykset tehdään kassaperiaatteella, eli vähennys tehdään sen vuoden verotuksessa, jolloin kulu on maksettu.

Itse pidän kirjaa vuokraustoiminnan tuloista ja kuluista asuntokohtaisesti Excel-taulukossa. Kuitit olen tallentanut sähköisesti Drive-kansioon ja osasta hankintoja löytyy myös paperiset kuitit, jotka säilytän kansiossa. Tämä helpottaa vuosittaista veroilmoituksen tarkistamista ja myös tilanteita, joissa verottaja pyytää lisäselvityksiä.

Vuokratulot olen arvioinut vuoden alussa muutosverokortilla, jolloin käytännössä maksan verot ansiotulojen veroprosentilla. Olen kokenut tämän helpoksi tavaksi hoitaa verot verrattuna ennakkoverojen maksamiseen. Itselläni on tällä hetkellä kolme sijoitusasuntoa, joten tämä toimii ainakin pienemmän sijoitussalkun kanssa hyvin. Tulevaisuudessa olen harkinnut osakeyhtiön perustamista seuraavien sijoitusasuntojen ostoon, jolloin myös verotus ja käytännöt muuttuvat.

Vuokratuloista vähennettävät kulut

Vuokratuloista voi lähtökohtaisesti vähentää kaikki niiden hankkimiseen liittyvät kulut. Yleisimpiä vähennyksiä ovat

• taloyhtiölle maksettavat hoitovastikkeet

• taloyhtiön kirjanpidossa tuloutetut rahoitusvastikkeet

• vuokranantajan maksamat vesimaksut

• tulonhankkimisvelan korot

• vuokrausilmoitukset ja välityspalkkiot

• vuokranantajan vakuutusmaksut

• vuokraukseen liittyvät matkakulut, kuten asunnon näyttöihin tai yhtiökokouksiin osallistuminen

Jos sijoitusasuntoa varten on otettu pankkilaina, sen korot ovat vähennyskelpoisia, kun laina on ilmoitettu veroilmoituksessa tulonhankkimisvelaksi. Tällöin korot saa vähentää kokonaisuudessaan vuokratuloista.

Jos asunto on alun perin ostettu omaan käyttöön mutta myöhemmin jäänyt vuokrakäyttöön, lainan käyttötarkoituksen muutosta ei tarvitse ilmoittaa pankille. Riittää, että laina merkitään veroilmoituksessa tulonhankkimisvelaksi.

Rahoitusvastikkeet

Taloyhtiölle maksettavat rahoitusvastikkeet ovat vähennyskelpoisia vuokratuloista silloin, kun ne on tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa. Tämä tieto löytyy yleensä isännöitsijäntodistuksesta tai sen voi tarkistaa isännöitsijältä.

Jos rahoitusvastike on rahastoitu, sitä ei voi vähentää vuokratuloista. Sen sijaan se lisätään asunnon hankintamenoon ja huomioidaan myöhemmin mahdollisessa myyntivoiton laskennassa.

Remontit ja hankinnat

Remonttikulut jaetaan verotuksessa yleensä kahteen luokkaan: vuosikorjauksiin ja perusparannuksiin.

Vuosikorjaukset ovat sellaisia korjauksia, joilla asunto pidetään alkuperäisessä kunnossa. Näitä ovat esimerkiksi:

• kodinkoneiden uusiminen

• seinien maalaus

• lattiamateriaalien uusiminen saman tasoisena

Vuosikorjaukset voi vähentää kerralla niiden syntymisvuonna.

Perusparannuksilla taas tarkoitetaan remontteja, jotka parantavat asunnon tasoa tai pidentävät sen käyttöikää merkittävästi. Tällaiset kulut vähennetään yleensä tasapoistoina 10 vuoden aikana.

Itsellä tuli viime vuonna kodinkonehankintoja yhteen asuntoon, joten saan vähentää ne viime vuoden vuokratuloista.

Kalustetun asunnon vuokraus

Jos vuokraat asuntoa kalustettuna, voit tehdä vähennyksiä kahdella tavalla:

1. todellisten kulujen perusteella, tai

2. kaavamaisena vähennyksenä

Kaavamainen vähennys on vuonna 2025

• yksiöstä 40 € kuukaudessa

• suuremmasta asunnosta 60 € kuukaudessa

Jos vähennät todelliset kulut, hankinnat täytyy pystyä todistamaan kuiteilla. Tällöin kannattaa arvioida, kumpi tapa on taloudellisesti järkevämpi ja kuinka pitkäaikaista kalustettuna vuokraus on.

Vuokraustoiminnan tappio

Jos vuokratuloista vähennettävät menot ylittävät vuokratulot, syntyy vuokraustoiminnan tappio. Tämä tappio vähennetään pääomatuloista.

Jos muita pääomatuloja ei ole tai ne eivät riitä kattamaan tappiota, syntyy pääomatulolajin alijäämä. Tästä alijäämästä 30 % voidaan vähentää ansiotulojen veroista alijäämähyvityksenä.

Asunnon myyntitappio

Entä jos syntyy myös myyntitappioita?

Itselläni oli aikaisempina vuosina useampia asuntokauppoja sekä ostajana että myyjänä. Kahdesta myynnistä syntyi verottajan näkökulmasta tappiota.

Jotta asunnon myyntitappio on vähennyskelpoinen, asunnossa ei saa olla asunut omistusaikana yhtäjaksoisesti vähintään kahta vuotta. Muussa tapauksessa myynti olisi verovapaa, eikä myöskään tappiota voisi vähentää.

Asuntojen myyntitappiot vähennetään pääomatuloista, eli niitä ei voi vähentää ansiotuloista. Jos pääomatulot eivät riitä kattamaan tappioita, ne siirtyvät vähennettäväksi seuraaville viidelle vuodelle.

Myyntitappion täytyy olla yli 1000 euroa, jotta vähennyksen saa. Lisäksi myyntitappioista ei voi saada alijäämähyvitystä ansiotulojen verotuksessa samalla tavalla kuin vuokraustoiminnan tappioista.

Omassa tapauksessani viime vuoden pääomatulot eivät riitä vielä kattamaan kaikkia tappioita, joten osa niistä siirtyy edelleen tuleville vuosille. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että viime vuodelta ei synny verotettavaa pääomatuloa lainkaan. Siksi olenkin pohtinut keinoja lisätä pääomatuloja tulevina vuosina, jotta saan hyödynnettyä myyntitappiot mahdollisimman tehokkaasti.

Miten sinun viime vuosi meni vuokrauksen osalta? Tuliko eteen yllätyksiä tai jotain uutta opittavaa?