Mikä on hyvä vuokratuottoprosentti?

Moni asuntosijoittamista harkitseva kysyy ensimmäiseksi: “Mikä on hyvä vuokratuotto?”

Kysymys kuulostaa yksinkertaiselta, mutta siihen ei ole yhtä oikeaa vastausta. Hyvä tuotto riippuu aina sijoittajan tavoitteista, riskinsietokyvystä ja kohteen sijainnista.

Olen huomannut, että mitä enemmän olen perehtynyt sijoittamisen psykologiaan, sitä vähemmän kyse on yhdestä prosenttiluvusta – ja sitä enemmän kokonaisuudesta, joka muodostuu tuotosta, riskistä ja mielenrauhasta.

Mitä vuokratuottoprosentti tarkoittaa?

Vuokratuottoprosentti kertoo, kuinka paljon asunto tuottaa suhteessa sen hintaan. Se on yksinkertainen tapa vertailla sijoituskohteita, mutta sitä kannattaa tulkita oikein.

Laskukaava (bruttotuotto):

((Vuokra – hoitovastike) × 12 ÷ asunnon velaton hinta) × 100

Bruttotuotto kertoo siis vuosittaisen tuoton ennen veroja, korkoja ja muita kuluja.

Tarkempi kuva saadaan nettotuotolla, joka huomioi myös rahoituskulut, verot, korjaukset ja tyhjät kuukaudet. Itse käytän tätä jälkimmäistä vuokratuoton laskemiseen. Sen laskukaava on puolestaan seuraavanlainen:

Nettotuotto:

((Vuokra – hoitovastike) × 12 ÷ (asunnon velaton hinta + varainsiirtovero + remonttikustannukset)) × 100

Mitä pidetään hyvänä vuokratuottona?

Hyvä vuokratuotto vaihtelee alueittain ja markkinatilanteen mukaan.

Yleisesti voidaan sanoa:

Korkeamman tuoton kohteet löytyvät usein kauempaa kasvukeskuksista – mutta samalla myös riskit kasvavat.

Vuokratuotto ei siis ole vain numero, vaan kompromissi tuoton ja turvan välillä.

Bruttotuotto vai nettotuotto – kumpi kertoo enemmän?

Bruttotuotto antaa nopean yleiskuvan, mutta nettotuotto on todellinen mittari kannattavuudesta.

Nettotuotto huomioi:

• lainan korot ja lyhennykset

• verot

• korjaus- ja ylläpitokulut

• mahdolliset tyhjät kuukaudet

Monelle sijoittajalle 2–4 % nettotuotto on jo hyvä tulos, jos kassavirta pysyy positiivisena ja riski hallittuna.

Psykologinen näkökulma tuottoon

Sijoittajan mieli vaikuttaa valintoihin huomaamattomasti, usein enemmän kuin laskelmat, ellei siihen kiinnitä tietoisesti huomiota.

Optimismiharha voi saada uskomaan, että vuokratuotot pysyvät aina ennallaan, vaikka markkinat muuttuvat. Toisaalta varovaisuuden vinouma saattaa estää tarttumasta hyvään kohteeseen, koska “ehkä tulee vielä parempi tilaisuus”.

Olen huomannut, että hyvä sijoitus ei ole aina se, joka tuottaa eniten – vaan se, joka tuottaa vakaasti ja sopii omaan ajattelutapaan.

Jos 4 %:n kohde tuntuu turvalliselta ja hallittavalta, se voi olla arvokkaampi kuin 7 %, joka aiheuttaa jatkuvaa epävarmuutta.

Riskin ja tuoton tasapaino

Korkea tuotto ei ole ilmainen lounas.

Jos tuottoprosentti on poikkeuksellisen korkea, siihen liittyy lähes aina vastine riskin muodossa – sijainnin, vuokrattavuuden tai arvonkehityksen osalta.

Asuntosijoittaminen on pitkän aikavälin peliä. Hyvä vuokratuotto on sellainen, joka kestää suhdanteet, ylläpitää positiivista kassavirtaa ja tukee sijoittajan omaa strategiaa.

Miten itse lähestyn tuottolaskelmaa

Olen määritellyt itselleni selkeät rajat:

• Vuokratuottoprosentin tavoitetaso: vähintään 5 %

• Kassavirta: positiivinen heti ostopäivästä lähtien

• Sijainti: alue, jolla on realistinen vuokrakysyntä ja arvon säilymisen mahdollisuus

Näiden lisäksi seuraan markkinoiden kehitystä ja pidän pienen turvamarginaalin laskelmissa. Jos luvut ovat hyvät myös pessimistisellä skenaariolla, tiedän päätöksen olevan todennäköisesti oikea.

Mikä on hyvä vuokratuotto?

Hyvä vuokratuotto ei ole yksittäinen prosentti, vaan tasapaino tuoton, riskin ja oman mielenrauhan välillä. Sijoittaja, joka ymmärtää oman ajattelunsa ja tavoitteensa, tekee parempia päätöksiä kuin se, joka etsii vain korkeinta lukua laskelmasta.

Asuntosijoittaminen on ennen kaikkea pitkäjänteistä ajattelua: se palkitsee niitä, jotka osaavat nähdä numeron takana kokonaisuuden.