Vuokralaisen vaihtuminen kuuluu asuntosijoittajan arkeen. Silti huomaan, että aina kun sähköpostiin kilahtaa vuokralaisen irtisanomisilmoitus, ensimmäinen ajatus on usein sama: mitenköhän nopeasti uusi vuokralainen löytyy?

Vaikka vuokralaisen vaihtuminen aiheuttaa ylimääräistä työtä, siihen ei kannata suhtautua pelkästään ongelmana. Jokainen vuokrasuhteen päättyminen tarjoaa myös mahdollisuuden tarkastella asuntoa, vuokratasoa ja omaa toimintaa vuokranantajana hieman uudesta näkökulmasta.

Kun irtisanomisilmoitus saapuu

Kun vuokralainen ilmoittaa muuttavansa pois, alkaa yleensä pieni kilpajuoksu aikaa vastaan. Mitä nopeammin asunto saadaan markkinoille, sitä paremmat mahdollisuudet on välttää tyhjät kuukaudet. Samalla on kuitenkin tärkeää pysähtyä hetkeksi miettimään, onko asuntoon tarpeen tehdä jotakin ennen seuraavan vuokralaisen muuttoa.

Useimmiten ensimmäinen tehtävä on sopia loppukatselmuksesta ja valmistella asuntoa tulevia näyttöjä varten. Kokemukseni mukaan asioiden hoitaminen hyvissä ajoin helpottaa sekä vuokralaisen että vuokranantajan arkea. Kun aikataulut ovat selvät ja viestintä toimii, myös uuden vuokralaisen etsiminen käynnistyy sujuvammin.

Hyvä hetki tarkistaa vuokrataso

Vuokralaisen vaihtuminen tarjoaa luonnollisen hetken tarkastella alueen vuokramarkkinaa. Moni vuokranantaja pitää vuokran ennallaan vuosikausia, etenkin silloin, kun vuokralainen on ollut luotettava ja vuokrasuhde on sujunut ongelmitta.

Markkinatilanne kuitenkin muuttuu jatkuvasti. Joskus alueen vuokrataso on noussut, toisinaan tarjontaa on tullut lisää ja kilpailu vuokralaisista on kiristynyt. Siksi vanhaa vuokraa ei kannata pitää automaattisesti oikeana lähtökohtana uudelle vuokrasuhteelle.

Tavoitteena ei ole maksimoida vuokraa viimeiseen euroon asti, vaan löytää taso, joka on sekä markkinoiden että sijoituksen näkökulmasta järkevä. Liian korkea vuokra voi lopulta tulla kalliimmaksi kuin hieman maltillisempi vuokrataso, jos asunto seisoo pitkään tyhjillään.

Pienet kunnostukset voivat kannattaa

Vuokrasuhteen päättyessä asuntoa tulee katsottua usein hieman kriittisemmin kuin arjen keskellä. Pitkänkin vuokrasuhteen jälkeen asunto voi olla hyvässä kunnossa, mutta pienet kulumisen merkit alkavat vähitellen näkyä.

Monesti seinien maalaaminen, silikonien uusiminen tai muut pienet huoltotoimenpiteet riittävät raikastamaan asunnon ilmettä merkittävästi. Samalla asunto näyttää houkuttelevammalta vuokrauskuvissa ja ensivaikutelma paranee näyttötilanteissa.

Kyse ei välttämättä ole suurista investoinneista, vaan enemmänkin siitä, että asunto pidetään kunnossa ja kilpailukykyisenä myös tulevaisuutta ajatellen.

Vuokralaisen valintaan kannattaa käyttää aikaa

Uuden vuokralaisen etsiminen on yksi vuokraustoiminnan tärkeimmistä vaiheista. Tyhjänä oleva asunto voi houkutella tekemään päätöksiä kiireessä, mutta maltti kannattaa yleensä.

Hyvä vuokralainen tuo vuokranantajalle ennen kaikkea ennustettavuutta. Kun vuokrat maksetaan ajallaan ja asunnosta pidetään huolta, vältytään monilta murheilta, joiden ratkaiseminen vie aikaa ja rahaa.

Täydellistä vuokralaista ei ole olemassa, eikä sellaisen etsiminen ole tarkoituskaan. Sen sijaan kannattaa pyrkiä löytämään henkilö, jonka elämäntilanne ja tarpeet sopivat juuri kyseiseen asuntoon mahdollisimman hyvin.

Tyhjä kuukausi ei ole maailmanloppu

Moni asuntosijoittaja pelkää tyhjää kuukautta enemmän kuin ehkä pitäisi. Toki jokainen päivä ilman vuokratuottoa vaikuttaa kassavirtaan, mutta asuntosijoittaminen on pitkän aikavälin toimintaa.

Joskus pieni tauko vuokralaisten välillä antaa mahdollisuuden tehdä korjauksia rauhassa, päivittää asuntoa tai yksinkertaisesti etsiä sopivaa vuokralaista ilman kiirettä. Yhden kuukauden tyhjäkäynti tuntuu hetkellisesti suurelta asialta, mutta vuosien mittaisessa sijoitushorisontissa sen merkitys jää usein yllättävän pieneksi.

Lopulta vuokralaisen vaihtuminen ei ole merkki epäonnistumisesta eikä syy huoleen. Se on yksi asuntosijoittamisen normaalista elinkaaresta, ja parhaimmillaan juuri silloin syntyy mahdollisuus parantaa sekä asuntoa että sijoituksen tuottopotentiaalia tuleviksi vuosiksi.