Vuokralaisvalinta

Osa 4. Vuokralaisvalinta

Sijoitusasunnon ostaminen on vasta puolet työstä. Todellinen lopputulos määräytyy usein vasta sen jälkeen, kun asunto on vuokrattu. Yksi pieleen mennyt vuokralaisvalinta voi syödä usean vuoden tuotot, kun taas hyvä vuokralainen tekee sijoittamisesta vaivatonta ja ennustettavaa.

Siksi vuokralaisvalinta on sijoittajalle yksi tärkeimmistä päätöksistä koko prosessissa.

1. Vuokrailmoitus

Vuokralaisvalinta alkaa vuokrailmoituksesta. Ilmoitus ohjaa sitä, millaisia hakijoita asunto kiinnostaa.

Hyvässä vuokrailmoituksessa

• vuokra on realistinen suhteessa markkinaan

• kuvat ovat selkeitä ja asiallisia

• teksti kertoo olennaisen ilman liioittelua

• ehdot (vakuus, lemmikit, sopimuksen kesto) ovat selkeästi esillä

Selkeä ilmoitus karsii jo valmiiksi osan hakijoista ja helpottaa valintaa.

2. Hakemusten seulonta 

Kun hakemuksia alkaa tulla, sijoittajan kannattaa edetä järjestelmällisesti ja pitäytyä faktoissa.

Kiinnitä huomiota esimerkiksi:

• työtilanteeseen ja tuloihin

• vuokrahistoriaan

• elämäntilanteeseen (yksin, pariskunta, perhe)

• hakemuksen huolellisuuteen ja sävyyn

Hakemus kertoo usein paljon jo itsessään. Huolimattomasti täytetty hakemus voi olla merkki myös myöhemmistä haasteista.

3. Luottotiedot ja taustojen tarkistus

Luottotiedot herättävät usein keskustelua, mutta sijoittajalle ne ovat tärkeä osa riskienhallintaa. Itse tarkistan ennen vuokrasopimuksen allekirjoitusta vuokralaisen luottotiedot ja siitä ilmoitan jo vuokrailmoituksessa, sekä vuokrasopimusluonnoksessa.

Luottotietomerkintä ei automaattisesti tarkoita huonoa vuokralaista, mutta se vaatii:

• lisäkysymyksiä

• suurempaa vakuutta

• tai harkintaa siitä, onko riski hyväksyttävä

Tärkeintä on, että päätös on tietoinen eikä perustu oletuksiin.

4. Vuokralaisnäyttö ja kohtaaminen

Vuokralaisnäyttö on hyvä tilaisuus saada kokonaiskuva hakijasta. Tässä vaiheessa kannattaa kuunnella, mutta myös kysyä.

Hyödyllisiä kysymyksiä voivat olla:

• Kuinka pitkäksi aikaa etsit asuntoa ja mikä on nykyinen asumistilanne?

• Kuinka pian asunnolle on tarve?

• Miksi muutat?

• Millainen vuokrasuhde on ollut aiemmin?

Usein jo keskustelun perusteella syntyy käsitys siitä, onko vuokralainen pitkäaikainen ja sitoutunut vai vain väliaikaisesti etsimässä ratkaisua.

5. Vuokrasopimus

Hyvin tehty vuokrasopimus suojaa molempia osapuolia. Sijoittajan näkökulmasta sopimuksessa on tärkeää, että ehdot ovat

• selkeät

• realistiset

• ja lainsäädännön mukaiset

Apua vuokrasopimuksen sisältöön ja sopimuspohja löytyy esimerkiksi Suomen Vuokranantajien palvelusta, jota itsekin olen vuosien aikana hyödyntänyt.

Sopimuksessa kannattaa kiinnittää huomiota esimerkiksi

• sopimuksen kestoon, onko sopimus toistaiseksi voimassaoleva vai määräaikainen

• irtisanomisaikoihin, onko toistaiseksi voimassaolevassa sopimuksessa jokin ensimmäinen mahdollinen irtisanomisajankohta määriteltynä

• vakuuden määrään

• vuokrankorotusehtoihin

Selkeä sopimus vähentää epäselvyyksiä ja helpottaa vuokrasuhdetta arjessa.

6. Hyvä vuokralainen on pitkäaikainen kumppani

Parhaassa tapauksessa vuokralainen

• maksaa vuokran ajallaan

• pitää asunnosta huolta

• viihtyy asunnossa pitkään

Pitkä vuokrasuhde tarkoittaa vähemmän tyhjiä kuukausia, vähemmän vaivaa ja tasaisempaa kassavirtaa. Siksi vuokralaisvalinnassa kannattaa painottaa pitkäjänteisyyttä lyhyen aikavälin maksimaalisen vuokran sijaan.

Yhteenveto

Vuokralaisvalinta ei ole vain viimeinen vaihe sijoitusasunnon ostamisen jälkeen – se on yksi koko sijoituksen kriittisimmistä päätöksistä.

Huolellinen ilmoitus, järjestelmällinen seulonta ja selkeä sopimus auttavat minimoimaan riskejä ja tekemään sijoittamisesta hallittua ja ennustettavaa.

Tällä osalla blogisarja “Mitä ottaa huomioon sijoitusasuntoa ostaessa?” tulee päätökseen. Yhdessä nämä neljä osaa muodostavat kokonaisuuden, joka kuljettaa sijoittajan ajatusta ensimmäisestä kohteesta pitkäaikaiseen vuokrasuhteeseen asti.