Osa 3. Asuntokauppaprosessi sijoittajana – tarjoukset, ehdot ja riskien hallinta

Kun sopiva sijoitusasunto on löytynyt ja asuntonäyttö vahvistanut kiinnostuksen, siirrytään asuntosijoittamisen kriittisimpään vaiheeseen: asuntokauppaprosessiin. Tässä kohtaa pienilläkin päätöksillä voi olla suuri vaikutus sijoituksen kannattavuuteen, ja riskeihin.

Sijoittajalle ostotarjous ei ole vain lupaus ostaa asunto, vaan neuvotteluväline ja riskienhallinnan keino.

1. Ostotarjous 

Moni ajattelee, että asuntokaupassa ratkaisee vain hinta. Sijoittajan näkökulmasta ostotarjouksessa on kuitenkin useita yhtä tärkeitä elementtejä.

Tarjousta tehdessä kannattaa pohtia:

• mitä ehtoja tarvitsen riskien pienentämiseksi

• missä asioissa olen valmis joustamaan

• ja mitkä ehdot ovat minulle ehdottomia

Hyvin rakennettu ostotarjous suojaa sijoittajaa tilanteissa, joissa kaikki tieto ei ole vielä täysin selvillä.

2. Yleisimmät ehdot ostotarjouksessa

Sijoittajan ostotarjouksessa käytetään usein ehtoja, jotka eivät ole varmuuden vuoksi, vaan perustuvat todellisiin riskeihin.

Tyypillisiä ehtoja ovat esimerkiksi:

• kosteusmittaus- tai kuntotarkastusehto, erityisesti vanhemmissa kohteissa

• asiakirjaehto, jolla varmistetaan taloyhtiön dokumenttien sisältö

• rahoitusehto, jos rahoitus ei ole vielä täysin varmistunut

Ehtojen käyttö ei tarkoita epävarmuutta, vaan ammattimaista riskienhallintaa. Kaikista ehdoista ei kuitenkaan kannata pitää kiinni hinnalla millä hyvänsä, joskus nopeus ja selkeys ovat kilpailuetu.

3. Neuvottelut ja vastatarjoukset

Harva asuntokauppa etenee suoraviivaisesti. Vastatarjoukset ja neuvottelut kuuluvat prosessiin, ja sijoittajan kannattaa suhtautua niihin rauhallisesti.

Neuvotteluissa on hyvä erottaa:

• hinta

• ehdot

• aikataulu

Joskus myyjä joustaa hinnassa, joskus ehdoissa. Sijoittajan tehtävä on arvioida, mikä on kokonaisuuden kannalta järkevintä, ei vain yksittäinen kohta.

Tärkeä taito on myös tunnistaa hetki, jolloin kaupasta kannattaa vetäytyä, varsinkin jos aletaan ylittämään hinta, jonka kohteesta olisi valmis maksamaan. Kaikki kohteet eivät ole tarkoitettu ostettaviksi.

4. Rahoitus ja kassavirran kestävyys

Asuntokauppavaiheessa rahoitus konkretisoituu. Sijoittajan on hyvä tarkastella rahoitusta kokonaisuutena, ei vain kuukausierän näkökulmasta.

Huomioitavia asioita ovat esimerkiksi:

• oman pääoman määrä ja sitoutuminen

• lainan korko ja laina-aika

• korkojen nousun vaikutus kassavirtaan

• yhtiölainan vaikutus vastikkeisiin ja verotukseen

Kassavirran tulisi kestää myös tilanteita, joissa:

• asunto on hetken tyhjillään

• korot nousevat

• taloyhtiössä syntyy yllättäviä kuluja

5. Kauppapäivä ja vastuun siirtyminen

Kauppapäivä on usein prosessin huipentuma, mutta sijoittajan kannattaa vielä tässäkin vaiheessa olla tarkkana.

Ennen allekirjoitusta on hyvä varmistaa:

• että kaikki sovitut ehdot on täytetty

• että asiakirjat vastaavat sovittua

• että hallinnan luovutuksen ajankohta on selvä

Kaupan jälkeen vastuu siirtyy nopeasti ostajalle, ja siksi myös vakuutukset, vastikkeet ja käytännön järjestelyt on hyvä hoitaa viipymättä.

Yhteenveto

Asuntokauppaprosessi sijoittajana vaatii:

• suunnitelmallisuutta

• neuvottelutaitoja

• ja ennen kaikkea riskienhallintaa

Hyvä sijoittaja ei kiirehdi kauppaan, mutta ei myöskään epäröi silloin, kun kokonaisuus on kunnossa.

Seuraavassa ja viimeisessä osassa käsitellään sijoittajan näkökulmasta ehkä tärkeintä vaihetta: vuokralaisvalintaa ja sitä, miten yksi päätös voi vaikuttaa sijoituksen onnistumiseen vuosiksi eteenpäin.