Asuntosijoittaminen yksityishenkilönä vai osakeyhtiön kautta?

Tämä on aihe, jota itse olen miettinyt jo vuosia. Se tulikin nyt konkreettisesti vastaan kun hain lainaa pankista kolmanteen sijoitusasuntoon, ja pankki laittoi lainahanat kiinni. Tilanne ei ole poikkeuksellinen, sillä yksityishenkilönä sijoittavan velkavipu tulee usein vastaan ennemmin tai myöhemmin.

Tämä sai minut pohtimaan muita rahoitusvaihtoehtoja, kuten suuresti yhtiölainoitettua huoneistoa, joka tämä kolmas sijoitusasunto tulisi olemaan. Samalla heräsi kuitenkin kysymys: olisiko asunto järkevämpi ostaa omiin nimiin vai osakeyhtiön kautta?

Koska tavoitteeni on jatkossakin velkavivuttaa sijoitusasuntoja ja kasvattaa sijoitustoimintaa pitkäjänteisesti, päätin pysähtyä kunnolla tämän kysymyksen äärelle. 

Tässä blogitekstissä käyn läpi asuntosijoittamista yksityishenkilönä ja osakeyhtiön kautta: niiden etuja, haasteita ja tilanteita, joissa toinen tapa voi olla toista järkevämpi.

Asuntosijoittaminen yksityishenkilönä 

Suurin osa asuntosijoittajista aloittaa yksityishenkilönä, eikä syyttä. Malli on yksinkertainen ja helposti ymmärrettävä.

Yksityishenkilönä sijoittamisen etuja

• helppo aloittaa, ei erillistä yhtiötä

• pankkirahoitus usein alkuvaiheessa selkeämpää

• verotus suoraviivaista

• hallinnollisesti kevyt

Vuokratulo verotetaan pääomatulona, ja kulut sekä tulonhankkimislainojen korot voi vähentää suoraan vuokratuloista. Alkuvaiheessa tämä toimii usein hyvin, erityisesti jos:

• asuntoja on 1–2

• lainamäärät ovat kohtuullisia

• kassavirta on selvästi positiivinen

Haasteet tulevat usein esiin siinä vaiheessa, kun sijoitustoimintaa halutaan kasvattaa velkavivun avulla.

Yksityishenkilön haasteet sijoitustoiminnan kasvaessa

Kun sijoitusasuntoja kertyy lisää, vastaan tulevat usein

• pankkien asettamat velkakatot

• henkilökohtaisen talouden ja sijoitustoiminnan limittyminen

• pääomatuloveron progressio

• rajallinen mahdollisuus jättää voittoja kasvamaan

• kasvanut henkilökohtainen riski

Pankki tarkastelee yksityishenkilöä kokonaisuutena: tulot, menot, muut lainat ja riskit niputetaan yhteen. Tässä kohtaa moni sijoittaja huomaa, että vaikka kohteet itsessään olisivat kannattavia, rahoitus ei enää jousta.

Juuri tähän tilanteeseen itsekin törmäsin.

Asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta 

Osakeyhtiön kautta sijoittaminen muuttaa näkökulmaa olennaisesti. Asuntosijoittaminen nähdään tällöin liiketoimintana, ei henkilökohtaisena varallisuudenhoitona.

Osakeyhtiön etuja voivat olla

• voittojen jättäminen yhtiöön ja uudelleensijoittaminen

• tasaisempi verotus (yhteisövero)

• selkeä ero henkilökohtaisen talouden ja sijoitustoiminnan välillä

• paremmat mahdollisuudet kasvuun pitkällä aikavälillä

Yhtiön kautta ostettaessa pankki arvioi usein enemmän kohteen kassavirtaa, liiketoiminnan kannattavuutta ja kokonaisuutta yhtiötasolla.

Tämä voi avata ovia erityisesti silloin, kun tavoitteena on ostaa useampia asuntoja ajan myötä.

Osakeyhtiön haasteet 

Osakeyhtiö ei kuitenkaan ole automaattisesti parempi vaihtoehto.

Haasteita voivat olla

• perustamis- ja juoksevat kulut

• kirjanpito ja hallinnollinen työ

• rahoituksen ehdot (henkilökohtaiset takaukset)

• varojen nostaminen yhtiöstä omaan käyttöön

Lisäksi osakeyhtiömalli vaatii suunnitelmallisuutta. Jos tavoitteena on omistaa vain yksi sijoitusasunto tai nostaa kaikki tuotot henkilökohtaiseen käyttöön, osakeyhtiön hyödyt jäävät usein pieniksi. Lisäksi alkuun rahoituksen saaminen pankilta voi olla haastavaa ja kallista sekä vaatia henkilökohtaisia takauksia kun liiketoiminta on vasta aluillaan.

Milloin osakeyhtiö voi olla järkevämpi vaihtoehto?

Osakeyhtiö alkaa usein olla perusteltu vaihtoehto, kun

• sijoitusasuntoja on useampia tai niitä suunnitellaan lisää

• tavoitteena on pitkäjänteinen kasvu

• voittoja ei tarvitse nostaa heti omaan käyttöön

• velkavivun käyttö on keskeinen osa strategiaa

Tällöin osakeyhtiö toimii työkaluna, joka mahdollistaa kasvun hallitummin ja erottaa sijoitustoiminnan henkilökohtaisesta taloudesta.

Ei oikeaa tai väärää tapaa – vain oikea omaan tilanteeseen

Asuntosijoittaminen yksityishenkilönä ja osakeyhtiön kautta eivät ole vastakkaisia vaihtoehtoja, vaan eri vaiheisiin sopivia työkaluja. Moni sijoittaja käyttää elinkaarensa aikana molempia.

Tärkeintä on tunnistaa omat tavoitteet, kasvuhalukkuus, riskinsietokyky ja rahoituksen realiteetit.

Minulle pankin “ei” kolmannen sijoitusasunnon kohdalla oli pysäyttävä hetki, mutta samalla mahdollisuus tarkastella omaa sijoitusstrategiaa uudesta kulmasta.

Yksityishenkilönä sijoittaminen on usein paras tapa aloittaa. Osakeyhtiö puolestaan voi tarjota paremmat edellytykset kasvuun silloin, kun asuntosijoittamisesta tulee pitkäjänteistä ja tavoitteellista.Osakeyhtiön etu korostuu erityisesti silloin, kun kassavirtaa halutaan käyttää uudelleensijoittamiseen ja sijoitustoimintaa kasvattaa pitkäjänteisesti. Kun sijoitusasuntoa halutaan käyttää seuraavan hankinnan vakuutena, ero yksityishenkilön ja osakeyhtiön välillä alkaa konkretisoitua. Yksityishenkilön rahoitus nojaa vahvasti vakuusarvoon ja henkilökohtaiseen maksukykyyn, kun taas osakeyhtiössä painopiste siirtyy kassavirtaan ja liiketoiminnan kokonaisuuteen. Tämä tekee osakeyhtiöstä usein toimivamman työkalun silloin, kun tavoitteena on kasvattaa sijoitussalkkua useamman asunnon kokonaisuudeksi.

Oleellista ei ole se, kumman valitset, vaan että valinta tukee juuri sinun sijoitussuunnitelmaasi.