Vastikerakenne

Vastike ei ole vain kuukausikulu – se on taloyhtiön talouden peili.
Sen rakenne vaikuttaa suoraan sijoitusasunnon tuottoon, kassavirtaan ja verotukseen.

Sijoittajan kannalta olennaista ei ole vain vastikkeen suuruus, vaan se, nousevatko vastikkeet tulevaisuudessa ja miten rahoitusvastike käsitellään taloyhtiön kirjanpidossa.

Jos rahoitusvastike rahastoidaan, sitä ei voi vähentää vuokratuotosta vuosittain. Rahastoitu osuus huomioidaan vasta asuntoa myytäessä, jolloin se kasvattaa hankintamenoa ja pienentää mahdollista luovutusvoittoveroa. Jos rahoitusvastike taas tuloutetaan, sen voi vähentää suoraan vuokratuotosta, mikä pienentää verotettavaa tuloa jo sijoituksen aikana ja parantaa kassavirtaa.

Siksi sijoittajan kannattaa aina tarkistaa:

• nousevatko vastikkeet lähivuosina

• rahastoidaanko vai tuloutetaanko rahoitusvastike

Pieneltä kuulostava kirjanpidollinen ero voi vaikuttaa yllättävän paljon sijoituksen kannattavuuteen.

Vastike jakautuu tyypillisesti kolmeen osaan:

• Hoitovastike – arjen kulut (lämmitys, siivous, huolto)

• Pääomavastike – taloyhtiölainan lyhennys ja korot

• Erillisvastikkeet – vesi, autopaikka, kaapeli-tv jne.

Yksinkertainen analyysikaava:
Hoitovastike €/m² = hoitovastike / asunnon pinta-ala

Vertaa lukua alueen keskiarvoon:

• 3–4 €/m² = tyypillinen

• alle 3 €/m² = tehokkaasti hoidettu yhtiö

• yli 5 €/m² = mahdollinen varoitusmerkki

Miksi tällä on väliä?

• korkea hoitovastike heikentää vuokratuottoa

• pääomavastike kertoo todellisen velkataakan

• vastikerakenne paljastaa, kuinka hyvin taloyhtiötä johdetaan