Miten löytää potentiaalinen sijoitusasunto?

BLOGISARJA: Mitä ottaa huomioon sijoitusasuntoa ostaessa?

Asuntosijoittaminen on paljon muutakin kuin yksittäinen ostopäätös tai onnistunut kauppahinta. Se on prosessi, jossa jokainen vaihe vaikuttaa lopputulokseen.

Minulla on parhaillaan kolmannen sijoitusasunnon osto käsillä, ja juuri tämä tilanne sai minut pysähtymään tarkastelemaan koko ostoprosessia alusta loppuun. Mitä kaikkea sijoitusasunnon ostamiseen todellisuudessa liittyy? Missä kohdissa tehdään yleisimmin virheitä ja mitkä päätökset vaikuttavat sijoituksen kannattavuuteen vielä vuosien päästä?

Tässä neliosaisessa blogisarjassa käyn läpi sijoitusasunnon ostamista konkreettisesti ja käytännönläheisesti, todellisen ostotilanteen näkökulmasta. Johdattelen sinut askel askeleelta läpi koko prosessin:

• miten potentiaalinen sijoitusasunto löydetään

• mihin asioihin asuntonäytössä kannattaa kiinnittää huomiota sijoittajan silmin

• miten asuntokauppaprosessi etenee ja mitä riskejä siinä on hyvä hallita

• ja miksi vuokralaisvalinta on yksi tärkeimmistä sijoituspäätöksistä

Sarja on suunnattu sinulle, joka harkitset ensimmäistä sijoitusasuntoa, mutta myös sinulle, joka olet jo sijoittanut ja haluat tarkastella omaa toimintamalliasi kriittisemmin.

Seuraavaksi lähdemme liikkeelle sijoitusasunnon ostoprosessin ensimmäisestä ja ehkä tärkeimmästä vaiheesta: miten tunnistaa potentiaalinen sijoitusasunto jo ennen asuntonäyttöä.

1. Sijoitusstrategia 

Ennen kuin avaa ensimmäistäkään asuntoportaalia, on tärkeää pysähtyä kysymään: mitä olen oikeasti ostamassa – ja miksi?

Sijoitusasuntoja voi ostaa hyvin eri tavoitteilla:

• kassavirran vuoksi

• arvonnousun vuoksi

• tai näiden yhdistelmänä

Lisäksi päätöksiin vaikuttavat:

• asunnon koko (yksiö, kaksio, perheasunto)

• ikä (uudehko vs. vanha talokanta)

• omistusmuoto (yksityishenkilö vai osakeyhtiö)

Ilman selkeää strategiaa kohteita tulee helposti vertailtua ristiin ja silloin päätöksenteko muuttuu vaikeaksi. Kun strategia on selkeä, suuri osa kohteista karsiutuu pois jo alkuvaiheessa.

2. Sijainti

Hyvä sijainti on yksi asuntosijoittamisen kuluneimmista lauseista, mutta harvoin avataan, mitä se oikeasti tarkoittaa.

Sijoittajan kannattaa tarkastella sijaintia vähintään kahdella tasolla:

1. kaupunki tai alue

2. mikrosijainti alueen sisällä

Käytännössä tämä tarkoittaa esimerkiksi:

• liikenneyhteyksiä

• palveluiden saavutettavuutta

• oppilaitosten ja työpaikka-alueiden läheisyyttä

• alueen vuokrakysyntää juuri kyseiselle asuntotyypille

Kaksi saman hintaista asuntoa samalla postinumeroalueella voivat käyttäytyä sijoituksina täysin eri tavoin.

3. Taloyhtiö 

Sijoitusasunto ei ole pelkkä asunto, se on osuus taloyhtiöstä. Siksi taloyhtiön merkitys korostuu erityisesti sijoittajalle.

Jo kohteita selatessa kannattaa kiinnittää huomiota esimerkiksi:

• taloyhtiön ikään

• tehtyihin ja tuleviin remontteihin

• yhtiölainan määrään

• vastikkeiden rakenteeseen (hoito- vs. pääomavastike)

Taloyhtiön riskit eivät aina näy myynti-ilmoituksessa, mutta ne vaikuttavat suoraan sijoituksen kannattavuuteen ja kassavirtaan pitkällä aikavälillä.

4. Laskelmat

Potentiaalinen sijoitusasunto näyttää hyvältä numeroissa, ei vain kuvissa. Ennen edes kuin sovin välittäjän kanssa asuntonäyttöä, teen potentiaalisesta kohteesta kannattavuuslaskelmat. Jos kohde ei näytä hyviltä luvuissa, jatkan eteenpäin.

Jo ennen näyttöä on hyvä laskea ainakin:

• arvioitu vuokratuotto

• hoitovastikkeet ja rahoitusvastikkeet

• rahoituskulut ja verotus

• realistinen nettokassavirta

Lisäksi kannattaa varautua:

• yllättäviin korjauskuluihin

• tyhjien kuukausien varalle

• korkotason muutoksiin

Hyvä nyrkkisääntö on tämä: jos kohde ei toimi laskelmissa, se ei toimi myöskään todellisuudessa.

Yhteenveto

Yksi tärkeimmistä sijoittajan taidoista on oppia jättämään hyvätkin asunnot ostamatta.

Markkinoilla voi olla:

• hyvä asunto väärään hintaan

• hyvä sijainti heikossa taloyhtiössä

• hyvä vuokratuotto mutta liian suuret riskit

Kaikesta ei tarvitse tehdä kauppaa – ja usein parhaat sijoitukset syntyvät siitä, että malttaa odottaa.

Potentiaalisen sijoitusasunnon löytäminen on prosessi, jossa:

• strategia ohjaa valintoja

• sijainti ja taloyhtiö ratkaisevat

• numerot puhuvat puolestaan

• ja tunne jätetään viimeiseksi

Seuraavassa osassa siirrytään asunnonäyttöön ja käydään läpi, mihin sijoittajan kannattaa kiinnittää huomiota paikan päällä – ja mitä ei kannata uskoa ensisilmäyksellä.